Für dich als Wohnungsbesitzer:in ist die Eigentümerversammlung ein wichtiger Termin. Du hast die Möglichkeit, von deinem Stimmrecht Gebrauch zu machen und die Entscheidungen der Eigentümerversammlung zu beeinflussen. Was du über die Versammlung wissen solltest, angefangen beim Ablauf über die Einberufungspflicht bis hin zum Protokoll erfährst du in folgendem Beitrag.
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Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem Wohnungseigentümer:innen zum Gemeinschaftseigentum Entscheidungen treffen.
Ob eine Baumaßnahme durchgeführt, der Wirtschaftsplan akzeptiert oder ein Gartenbauunternehmen beauftragt wird, kann Gegenstand der Abstimmung sein.
Es gilt das Mehrheitsprinzip, wobei jede:r Eigentümer:in eine Stimme abgeben kann.
Die meisten Beschlüsse werden durch eine einfache Mehrheit gefasst. Das Ergebnis wird protokolliert, genauso wie die Tagesordnungspunkte der Versammlung.
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- Was ist eine Eigentümerversammlung?
- Worum geht es bei der Wohnungseigentümerversammlung?
- WEG-Abrechnung: Informationen zur Hausgeldabrechnung
- Wie ist der Ablauf einer Eigentümerversammlung?
- Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?
- Abstimmung – mit welchen Mehrheiten werden Beschlüsse getroffen?
- Das Protokoll der Eigentümerversammlung
- FAQ: Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung
Wenn du Wohnungseigentum besitzt, hast du zwangsläufig auch mit Eigentümerversammlungen (ETV) zu tun. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ für Abstimmungen das Gemeinschaftseigentum betreffend (Garten, Fassade, Tiefgarage etc.).
Jede:r Eigentümer:in kann in der Eigentümersammlung sein:ihr Stimmrecht ausüben. Wenn mindestens 50 Prozent, also eine einfache Mehrheit, für etwas stimmen, beispielsweise für einen Verwalterwechsel, kann es umgesetzt werden.
WEG-Versammlungen finden unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt. Eingeladen werden alle Eigentümer:innen und der:die Hausverwalter:innen. Wer nicht teilnehmen kann, hat die Möglichkeit, sich über eine Vollmacht vertreten zu lassen.
Genauso wie alle anderen Themen zum Wohnungseigentum ist auch die Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Die Eigentümergemeinschaft stimmt in der Eigentümerversammlung über wichtige Themen ab, die die Gemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Folgende Themen sind Gegenstand von Abstimmungen:
- Bauliche Änderungen und Aufteilungsplan
- Einberufung eines neuen Hausverwalters
- Abberufung der alten Verwaltung
- Wahl des Verwaltungsbeirats
- Hausordnung ändern
- WEG-Abrechnung für das vergangene Jahr
- Wirtschaftsplan für das Folgejahr
- Höhe der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgelds
- Höhe der Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht ausreicht
- Vorgehensweisen bei Streit
Mindestens einmal jährlich ruft der:die Hausverwalter:in zur Eigentümerversammlung auf. Dabei müssen die Vorschriften zu Formalitäten und Fristen genau beachten werden, damit die Beschlüsse ihre Wirksamkeit nicht verlieren.
- Die Einladung ist den Eigentümer:innen schriftlich zu übermitteln. Dabei ist eine bestimmte Form einzuhalten. Eine mündliche Einladung akzeptiert der Gesetzgeber nicht.
- Zusammen mit der Einladung wird die Tagesordnung verschickt. Sie listet alle Themen auf, die zu diesem Termin besprochen werden. Außerdem enthält sie die Beschlussvorlagen.
- Die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen (gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Bei besonderer Dringlichkeit können davon Ausnahmen gemacht werden.
Zusätzlich zu den gesetzlich vorgeschriebenen jährlichen Eigentümerversammlungen versammeln sich die Wohnungseigentümer:innen zu folgenden Anlässen:
Laut Gemeinschaftsordnung muss der:die Verwalter:in eine Versammlung einberufen, wenn dies mehr als 1/4 der Eigentümer:innen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Dies ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Minderheitenrecht. Es soll der Minderheit dazu verhelfen, ihren Standpunkt unabhängig von der Hauptversammlung und den dort zu erwartenden Mehrheitsverhältnissen darzulegen.
Eine außerordentliche Eigentümerversammlung wird immer dann einberufen, wenn es um Notfälle geht, das Gemeinschaftseigentum betreffend. Es kann sich dabei beispielsweise um Schimmelbefall handeln.
Die Einberufungspflicht des:der Verwalters:in bedeutet nicht, dass du als Wohnungseigentümer:in zur Teilnahme verpflichtet bist. Es gibt keine Anwesenheitspflicht.
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Auch der Ablauf eine Eigentümerversammlung ist gesetzlich vorgeschrieben. Der:die WEG-Verwalter:in führt durch die Veranstaltung und hält sich dabei an folgenden Ablauf:
- Prüfen von Anwesenheit, Teilnahmeberechtigung und Vollmachten
- Eröffnung der Versammlung
- Leitung der Versammlung gemäß Tagesordnung (mit Meinungsaustausch, Fragen und Anregungen)
- Abstimmung und Bekanntgabe der Ergebnisse
- Protokollierung der Beschlüsse
- Beendigung der Versammlung
Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Die Antwort ist: Sie ist immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentümer:innen an ihr teilnehmen. Die Notwendigkeit einer Wiederholungsversammlung bei zu wenigen Teilnehmern besteht nicht. Zu verdanken ist das der WEG-Reform, die am 1.12.2020 in Kraft getreten ist.
Vor dem 1. Dezember 2020 war die Anzahl der Teilnehmenden ausschlaggebend dafür, ob eine Eigentümerversammlung beschlussfähig war. Es mussten mehr als 50 Prozent anwesend sein, sofern in der Teilungserklärung nicht etwas anderes stand. Bei weniger als der Hälfte aller Teilnehmer:innen wurde eine Wiederholungsversammlung einberufen, die dann auf jeden Fall beschlussfähig war.
Überdies ist eine persönliche Teilnahme nicht notwendig, die Teilnahme einer bevollmächtigten Person oder je nach Handhabung in der Wohnungseigentümergemeinschaft auch eine Abstimmung in Textform ist ausreichend.
Ob die Beschlüsse auch wirksam sind, hängt davon ab, ob alle Formalia gemäß Wohnungseigentümergesetz eingehalten worden sind, darunter:
- Beschlussthema wurde per Tagesordnung angekündigt
- Es gab keinen Widerspruch innerhalb von einem Monat nach Beschlussfassung. Ausnahme bei Gesetzesverstößen.
Ein Beispiel: Nicht alle Miteigentümer erhielten eine Einladung, die grundsätzlich in Schriftform und mit einer Frist von zwei Wochen erfolgen muss (vgl. § 24 Abs. 4 WEG).
Um einen Beschluss zu erhalten, wird in der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten abgestimmt. Dabei reicht in manchen Fällen eine einfache Mehrheit und in manchen Fällen wird die doppelt qualifizierte Mehrheit gebraucht.
Abstimmung mit einfacher Mehrheit bedeutet, dass eine Mehrheit für den Beschluss von mehr als 50 Prozent zustande gekommen ist.
Die einfache Mehrheit reicht in sehr vielen Fällen aus, unter anderem bei:
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
- Abstimmung über eine Sonderumlage
- Änderung Verteilerschlüssel
- Instandhaltungsmaßnahmen in der WEG
- Hausmeisterwechsel, Beauftragung einer Gartenpflege
- Entlastung des Verwalters bzw. Wahl einer neuen Hausverwaltung
- bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum
Die doppelt qualifizierte Mehrheit wird gemäß § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG gefordert bei baulichen Veränderungen. Haben sich mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile dafür ausgesprochen, werden sie zu ihren jeweiligen Anteilen an den Baukosten beteiligt.
Üblicherweise wird das Kopfprinzip bei der Abstimmung angewendet. Demnach ist jeder Eigentumswohnung eine Stimme zugeordnet, selbst wenn es mehrere Besitzer:innen geben sollte. Ihr Stimmrecht können die Eigentümer:innen nur einheitlich ausüben.
Beim Wertprinzip wird das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile bestimmt. Die Abstimmung nach Wertprinzip kann in der Teilungserklärung vereinbart werden.
Für jede Eigentümerversammlung muss von dem:der Verwalter:in ein Protokoll erstellt werden, aus welchem alle behandelten Tagesordnungspunkte hervorgehen. Entweder handelt es sich um eine:n externe:n Verwalter:in, oder, wenn es sich um eine selbstverwaltete WEG handelt, um ein:e Eigentümer:in mit dieser Funktion. Die rechtliche Grundlage dafür ist der § 24 Abs. 6 WEG.
Zusätzlich ist nach § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Diese enthält die Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Eigentümerversammlung. Nach der Eigentümerversammlung trägt der:die Verwalter:in die Beschlüsse ein und versendet sie zusammen mit dem Protokoll an alle Eigentümer:innen.
Der:die Verwalter:in muss den Eigentümer:innen jederzeit Einsicht in das Protokoll und die Beschluss-Sammlung gewähren. Auch wenn keine gesetzliche Pflicht der Zustellung besteht, wird das Protokoll üblicherweise zusammen mit Beschluss-Sammlung und ggf. Teilnehmerliste eine Woche vor Ende der Anfechtungsfrist zugestellt. Geschieht das nicht und den Eigentümer:innen ist dadurch Schaden entstanden, können sie Klage erheben. Einen Monat nach der Beschlussfassung ist der Beschluss – fehlerhaft oder nicht – wirksam. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Beschlüsse gegen unabdingbare Bedingungen des Gesetzes verstoßen.
Im Wohnungseigentumsgesetz sind sämtliche Formalitäten zu Inhalt und Form des Protokolls aufgeführt. Zu diesen gehört auch, dass der:die Vorsitzende der Eigentümerversammlung (z. B. Hausverwalter oder der interne Verwalter bei einer WEG-Selbstverwaltung) und ein:e Eigentümer:in das Protokoll und die Beschluss-Sammlung unterschreiben muss. Ist ein:e Verwaltungsbeirät:in bestellt, ist auch die Unterschrift des:der Beiratsvorsitzenden oder dessen:deren Vertreter:in erforderlich.
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FAQ: Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung
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Wer darf nicht an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?
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Es gilt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit, d. h. Personen, die nicht Wohnungseigentümer:innen in dieser Gemeinschaft sind, dürfen nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Man will damit die Versammlung von fremden Einflüssen schützen und die Willensbildung nicht gefährden.
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Wie oft muss eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden?
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Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass eine Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr stattfinden muss.
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Wie lange vorher muss eine Eigentümerversammlung angekündigt werden?
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Die Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung beträgt gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens drei Wochen. Bei besonderer Dringlichkeit und in besonderen Fällen sind davon Ausnahmen zulässig.
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Wann außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen?
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Die außerordentliche Eigentümerversammlung kann zu jeder Zeit einberufen werden: Das ist geregelt in § 24 Abs. 2 WEG. Voraussetzung dafür ist, dass mehr als 25 % der Wohnungseigentümer eine Versammlung fordern.
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Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?
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Jede Eigentümerversammlung hat den gleichen festen Ablauf: Anwesenheit prüfen und Beschlussfähigkeit feststellen, Versammlung eröffnen und Tagesordnungspunkte vorstellen, Diskussion leiten und Abstimmung durchführen, Beschlüsse in die Beschlusssammlung eintragen und Versammlung schließen.
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